Wat de WOZ-waarde doet
De gemeente stelt jaarlijks de waarde van elke woning en elk bedrijfspand vast. Die waarde is de grondslag voor:
- de onroerendezaakbelasting van de gemeente;
- de waterschapsbelasting voor gebouwd eigendom;
- het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting;
- de maximale huurprijs via het woningwaarderingsstelsel, bij huurwoningen;
- de waarde in box 3 bij een tweede woning of verhuurd pand.
Waardepeildatum
De WOZ-waarde voor 2026 is de marktwaarde op 1 januari 2025, de waardepeildatum. De toestand van de woning telt op 1 januari 2026, de toestandspeildatum. Een verbouwing in 2025 telt dus mee; een waardedaling in de loop van 2025 niet.
Het taxatieverslag
De gemeente moet op verzoek het taxatieverslag kosteloos verstrekken. Daarin staan de kenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten: verkochte woningen rond de peildatum met hun verkoopprijzen en correcties. De Waarderingskamer houdt toezicht op de kwaliteit van de waardering.
| Controlepunt | Waar het vaak misgaat |
|---|---|
| Woonoppervlakte | Zolder of aanbouw verkeerd meegeteld |
| Kavelgrootte | Verouderde gegevens na splitsing of aankoop grond |
| Onderhoudsstaat en kwaliteit | Standaardwaardering terwijl keuken, badkamer of dak verouderd is |
| Ligging | Hinder van weg, spoor of bedrijvigheid niet verdisconteerd |
| Vergelijkingsobjecten | Woningen van een ander type, bouwjaar of in een andere buurt |
Bezwaar
Bezwaar staat open binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking, die meestal samen met de gemeentelijke aanslag komt. Bezwaar maken is kosteloos. Een goed bezwaar noemt concrete fouten en onderbouwt een lagere waarde met eigen vergelijkingsobjecten, foto's of een taxatierapport. Wie zelf op de peildatum heeft gekocht, heeft met de koopsom een sterk argument, tenzij er bijzondere omstandigheden waren.
Proceskostenvergoeding sinds 2024
Veel bezwaren werden jarenlang ingediend door bureaus die op basis van de proceskostenvergoeding werkten. Sinds 1 januari 2024 is die vergoeding in WOZ-zaken verlaagd, en de gemeente betaalt haar altijd uit aan de belanghebbende zelf. De vergoeding voor overschrijding van de redelijke termijn is eveneens verlaagd en aan strengere voorwaarden gebonden. Een bezwaar via een bureau loont daardoor minder vaak dan voorheen.
Beroep
Na de uitspraak op bezwaar volgt beroep bij de rechtbank binnen zes weken. Voor WOZ-zaken geldt in 2026 voor een natuurlijke persoon het verlaagde griffierecht van 54 euro. De rechter toetst of de gemeente de waarde aannemelijk heeft gemaakt; de bewijslast voor de juistheid van de waarde ligt bij de gemeente.
Stappen
- Het taxatieverslag opvragen of inzien in het online loket van de gemeente.
- Kenmerken controleren en vergelijken met verkopen rond de peildatum.
- Binnen zes weken bezwaar maken met een concrete onderbouwing.
- Bij de hoorzitting of het taxatiebezoek de gebreken van de woning laten zien.